Льготная ипотека? Почему - нет?

21 июля 2016 в 06:26, по теме Ипотека

Как правило, действие выгодных условий по ипотеке относится к отдельным категориям заемщиков, допустим, это могут быть военнослужащие или малообеспеченные. Однако этот рынок представлен и специальными предложениями для тех, кто не входит ни в льготные группы.

По имеющейся в ЦБ информации на июнь текущего года, сегодня значение средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам равно 12,67%. Этого, конечно, недостаточно: год назад это значение соответствовало 14,23%. Но для многих россиян даже эти условия неподъемны.

С начала года число ипотечных кредитов, по которым граждане допустили просрочку, увеличилось на 22%, составив 103 тыс. кредитов, или 3,9% от общего количества открытых кредитов - таковы статистические данные, которые есть в Объединенном кредитном бюро (ОКБ). Не исключается, что для многих из этих кредитов возможен поиск посильных аналогов. Поэтому стоит разобраться, можно ли тем, кто только планирует взять ипотеку, получить ее с более облегченными условиями.

Льготы - избранным

Многим известно, что для ряда заемщиков условия по кредиту отличаются большей выгодой от стандартных. К примеру, клиенты, проживающие в Ингушетии, могут получить ипотеку, проценты по которой вообще отсутствуют. Такое ипотечное предложение можно увидеть в Сбербанке. Оно реализуется по региональной программе «Тысяча квартир». Но стоит сказать, что субсидирование ставки в полном объеме доступно только тем, чьи условия жилья требуют улучшения. Как указано в постановлении республиканского правительства, в их число входят матери-одиночки, молодые ученые, врачи и так далее. И если судить по итогам прошлого года, таких в Ингушетии не так и много: беспроцентная ипотека была выдана всего 52 семьям.

Другая льготная категория — военные: если свериться с данными сервиса «Сравни.ру», сегодня военная ипотека предлагается 13-тью банками. Ставки по военной ипотеке ниже средневзвешенной: минимальная составляет 10,5% — в банке «Россия», самая высокая — 12,5% — в Сбербанке. Аналогичные условия по ипотеке для военнослужащих предлагаются и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). За использование другого льготного ипотечного кредита - «Молодая семья» придется заплатить побольше: 13,25–13,4%. Эти условия установлены в 3-х банках, где актуально действие этого предложения: в Сбербанке, «Образовании» и «Акценте». По названию кредита понятно, что его использование доступно далеко не всем: главное, чтобы возраст обоих супругов не превышал 35 лет.

Застройщик делает подарок

К радости многих, льготы по ипотеке могут получить и те, кто не входит ни в одну из указанных выше категорий. Им нужно обратить внимание на предложения, реализуемые банками при непосредственном участии застройщиков. По словам руководителя ипотечного центра инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet Алексея Новикова, такие предложения устроены следующим образом: сначала осуществляется кредитование банком стройки, а потом начинается выдача ипотеки на том же объекте. От застройщика банк-кредитор получает доплату за разницу между ставами: той, которая предлагается банком на рынке, и той, которая дается клиентам конкретного застройщика. Как правило, действие заниженной ставки непродолжительно, и её повышают по завершении строительства дома.

Если ознакомиться с предложениями 20 крупнейших отечественных застройщиков, то можно увидеть восемь предложений, по которым действует годовая ставка ниже 10%. Одна из наиболее выгодных акций разработана Райффайзенбанком и ГК «Мортон». По программе «Отличное начало» предусмотрена годовая ставка 7,5% на протяжении 1-го года, потом она не может быть выше 9,25%. Есть совместная акция со Связь-банком, кода ГК «Мортон» предлагается ставка в 8,1–9% годовых в течение первых 2-х лет кредитования, но на третий год она будет соответствовать рыночному уровню — 12%. Но, по словам начальника управления продаж по ипотеке ГК «Мортон» Юрия Никитчука, это предложение востребовано гражданами.

Также сегодня среди запущенных в действие акций существует предложение, в рамках которого ставка не изменяется в течение всего срока кредитования. Реализацией этого предложения занимаются компания «Дальпитерстрой» (Санкт-Петербург) и банк «Ростфинанс»: годовая ставка равна 9,7%, при минимальном первоначальном взносе в 30%.

По словам директора департамента развития бизнеса московского региона Связь-банка Марины Царегородцевой, за текущий год Связь-банком было выдано порядка 17,4% (по Москве - 32%) от общей выдачи ипотечных кредитов. Эти предложения пользуются высоким спросом среди клиентов, располагающих средствами на уплату первоначального взноса в размере 35–50%. Это могут быть клиенты, арендующие жилье, для которых снижение платежа на период строительства - факт крайне важный, и такой платеж способствует более комфортному погашению задолженности по кредиту. По словам заместителя начальника департамента розничного бизнеса банка «Возрождение» Олега Коркина, в среднем возраст заемщика в рамках такого рода программ — 35–40 лет, как правило, это семьи, в которых уже растут дети, и улучшение жилья - насущная потребность.

Подвохи по льготам

Но все же, брать ли ипотеку от застройщика? Вроде бы, сам факт того, что запущен совместный проект застройщика и банка служит доказательством, что банк изначально тщательно проконтролировал девелопера. По словам управляющего партнера агентства недвижимости «Метриум Групп» Марии Литинецкой, ни один банк не будет кредитовать объект, если застройщик предоставил неверную документацию: банку важно быть уверенным, что у него будет

предмет залога. Выходит, сдача дома в эксплуатацию, судя по всему, пройдет без нарушения сроков.

Но вместе с тем специальные предложения застройщиков могут быть обычной попыткой избавиться от недвижимости, ликвидность которой снижена. По словам главного эксперта «Интерфакс-ЦЭА» Алексея Буздалина, если банк стимулирует продажу посредством снижения процентных ставок по ипотеке, значит, что продажа этих квартир по каким-то причинам проходит не так гладко, как хотелось бы.

По словам самих застройщиков, такие ситуации возможны, если спецпредложение действительно по отношению к отдельному объекту (жилому комплексу или дому). Время от времени кто-то из недобросовестных застройщиков пользуются субсидированием для того, чтобы реализовать неликвидные объекты.

По мнению Литинецкой, выбирая между стандартной и льготной программами, лучше детально рассчитать каждый вариант. При этом важно учесть наряду с условиями по самой ипотеке, дополнительные расходы, связанные со стоимостью брони квартиры, расходами по регистрации сделки, нотариальными услугами и прочие нюансы. С этими расчетами можно более корректно сравнить условия.

Кредит люкс-класса

Есть и еще один вариант облегчения условий кредита — получение у заемщика рассрочки. Главное, чем он отличается от ипотеки - по ней не производится начисления процентов: клиент попросту возвращает банку сумму кредита, как правило, в больших суммах. Из топ-20 застройщиков России (данные предоставило рейтинговое агентство СК РАСК) рассрочку предлагают всего три застройщика.

Работающая на юге России, компания «ВКБ-Новостройки» предлагает до конца этого года оформление рассрочки на полгода или год. Но это предложение действует далеко не во всех регионах: с такими условиями доступна покупка жилья в городах: Анапа, Геленджик, Краснодар, Новороссийск и Ростов-на-Дону. Выплаты можно совершать поквартально раз или в конце срока. Аналогичную программу имеет и ставропольский застройщик - «ЮгСтройИнвест», предлагающий рассрочку при первоначальном взносе 20% от стоимости жилья. Остальная часть суммы выплачивается поквартально в течение года.

Но есть один главный минус любого из рассмотренных выше предложений, и состоит он в слишком коротком сроке кредитования. Рассрочка на более продолжительный период — до 3-х лет оформляется только в московской компании «Галс-Девелопмент» при участии «ВТБ24 Лизинг» (с первоначальным взносом в 35%), поэтому квартальные платежи по ней не всем по силам, все-таки, по словам Новикова, рассрочка относится к финансовым инструментам для более высоких ценовых сегментов.